前天上午（7月23日），在成都举行的2016年第三次二十国集团（G20）财长和央行行长会议上，中国财政部长，楼继伟表示：“应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”

这样的表态，基本宣告，中国房地产行业全面性的税制改革，已经排上日程。要做，而且是义无反顾的去做。这给这一年疯狂上涨的一线城市房价，画上了一个大大的问号？

是延续疯狂，还是适度冷静，都跟接下来的税制改革，息息相关。

大家都知道，由于中国的城市建设用地，产权归国家所有，普通民众买到手的，只是由钢筋混凝土建造的房子，而这间房子，只是被允许在租借期里，放置在中国的土地上，这个租借期，一般是70年。

至于70年后，房子怎么归属，还能不能放在这块土地上，其实是不确定的。我们在购买房子的时，通过开发商，一次性的缴纳了70年的土地使用费，我们只是租用，并不是真正意义上的拥有。

所以，在这样的情况下，再开征房地产税，合理吗？合法嘛？全社会能否达成共识吗？这些都是很敏感的问题。

房地产税，究竟要缴多少？

2011年，为了推行房地产税，我国将重庆和上海作为试点，开征房产税。

在上海，ZF对居民家庭的第二套及以上的住房和非本地居民的购房征收房产税，计税价格为交易价格的70%，税率在0.4%至0.6%之间，人均享受60平方米的免税面积，因此PG电子注册首页，上海房产税的计算公式为：应纳税额= 应税面积* 新购房单价* 70% * 税率。

重庆的房产税税率针对不同的情况，对独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，实施征税，税率区间为0.5%-1.2%。

从上海和重庆等房产税试行的结果来看，因为试运行的税率较低，而重庆和上海，又属于刚需较强的卖方市场主导的区域，并没有太大的去库存压力，所以自从开始试运行后，并没有对当地的成交量产生较大的影响。

但如果以深圳为例，如果一家3口在深圳南山区（深圳房价最贵的区域）购买了一套100平米的房子，花费800万元，如果按照国际标准1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元），而目前深圳南山区100平米的房子，租金大概每月是9,000左右。所以，一旦开始征收房产税，再如果税率达到1.5%的话，那么目前通过投资物业来获取租金收益的业主，将再也赚不到租金收入，并且每月还要贴钱。这将对拥有两套以上物业的业主，产生较大的影响，对整个一线城市的房价，产生崩溃性的打击。

目前，国际上已经执行房产税的国家，平均的房产税定价均值大概在1.5%。而对于一个国家，不同的区域，因为经济、政治、人口等多方面因素的考虑，会采取不同的房产税取值的，以美国为例：

美国地产税最高的州在新泽西，房地产税率是达到1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，房产税竟然也可以相差一个数量级，在路易斯安那，也就是说10万美元的房子，每年的房地产税只需要缴纳180美元。

从美国各个州的房产税分布来看，约三分之二房地产税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%。

房地产税，是财政的救命稻草吗？

从上海和重庆试行房产税的这5年来看，房地产税基本只占到当地一般公共预算收入2%左右的比重。

房产税试点征收的房产税税率较低，征收对象范围较窄，对于财政收入的影响并不显著。从对房产税的增长速度的影响来看，2011年在重庆和上海开始试点时，房产税收入增长在2011年表现出快速增长，但在之后两年便开始回落。

据国家统计局公布的数据显示，2015年全国城镇居民7.7亿人，人均住房35平方米，商品房均价6,793元/平方米，城镇住房共269.5亿平方米，全国住房总价值183.07万亿元，如果我们按1.5%（国际一般定价，我国应该低于这个数值）税率对全部住房征收房产税，房产税收入共计2.75万亿，占2015年全国一般公共预算（152,217亿元）收入的18%。

但如果是对二套房或以后的物业进行征税，截至2016年，我国有19.7%的城乡家庭拥有两套以上住房，如果按照每个家庭3个成员计算，再如果我们仅对二套房征收房产税，2015年房产税的收入约4900亿元PG电子网页版，占2015年全国一般公共预算收入的3.2%。

从全国数据测算来看，如果按照征收二套房房产税来估算，对财政收入的影响并不大，但如果按照全部房产面积征收房产税时，那么对财政收入，是有可能产生明显作用的。

房地产税，是终结者吗？

刚刚，我们分析了房地产税对普通民众造成的负担，也分析了对财政收入带来的促进效果。而其实，夹杂这二者中间的房地产商，面临的，可能是一个时代的结束。

我们都知道过去十年，是中国地产行业的黄金十年。而其中获利最大的，就是房地产商。从去年国家开始提出“去库存”以来。各大地产商都像疯了似的开始卖掉手中积压已久的“存货”，当然，并没有多好的事情发生，我们没看到什么降价出售，倒是整个房价，都开始上涨。

想的太好，现实很残酷。

伴随着“去库存”，我们看到的是一线城市房价暴涨70%，二三线城市房价也出现同比环比上涨，在这样的大环境下，各大地产商赶紧出手手中的房产，这也导致了今年各大地产商的业绩，一定很“靓丽”，因为今年卖掉的，确实很多，同比增长一定非常好看。

我们看到很多地产商不断调高自己的业绩预期，地产的黄金十年已经过去，怎么房价还是这样一直上涨，丝毫看不到下跌的迹象！只能一声叹息！Why？

然而，“去库存”的周期会持续多久，一年？两年？三年？

试问两年以后，去完库存的地产商们，还有什么可以拿来支撑起自己高高在上的盈利增速？

届时，如果房地产税开征，所有购房者都因为成本问题，暂停买楼，开始卖楼，楼价应声下跌，夹杂在顾客和地块供应商之间地产商，负担着高昂的地价，却再也不能将房子卖给早已承受不了的普通人。

房地产商的时代，也就结束了。

这两年，在“去库存”和“房地产税”山雨欲来的大背景下，看着地产商的股价连创新高，望着房价节节上涨，不禁有种猜想，会不会，这就是房地产商最后的疯狂呢？也许不能预测未来，但，很有可能！

房地产税，到底合不合理？

大家是否还记得就在两个月前，温州有一批20年产权房到期了，如果要续期，需要缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，才能继续居住。

这又回到了文章开头的那个问题，中国的房子，到底是不是商品？

我们知道作为商品，拥有的唯一属性，就是价格。有人买，有人卖，有市场PG电子在线注册，商品才有了他真实的价值。

中国的房屋市场，是遵循价格规律的买卖交易市场，房子可以算作商品，你可以买了自己居住，也可以买了作为投资，他是商品，你买卖都会交税，这合理，因为毕竟是在中国这个房屋市场上做的交易，所有的买家都遵循着这个规律。

房子作为商品，钱少的人，买一套，钱多的人，买两套，三套，很合理，因为他是商品，他遵循了价格规律，有买有卖，这很合理。

但是，在中国，我们买的房子，我们有房子的产权，使用权，但是土地我们是买不到的，所以就造成了，房子是我的，土地是国家的境况。从这个意义上讲，我们还是一直在租，不是真正的买了房子，只不过有人租的贵，有人租的便宜，有人租的时间长，有人租的时间短罢了。

如果征收房地产税，这就像是明明看似是自己所买回来的，还要再被人愣是硬闯进来说，房子虽然是你的，但这地是公有的，要额外再出一部分钱一样。这么看，却又很不合理了！

也许，真的有一天，只有像飞屋环游记里的老头一样，在房子上绑上很多气球，让它飞起来，就不再占用土地了，不用缴土地出让金和房地产税了。

然而，那都只是幻想而已。

因此，如今谈房地产税，犹如竭泽而渔，建议无限期缓期。

对于财政部部长楼继伟的表态，“将义无反顾地推动房地产税和个人所得税改革”，并直言“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们要义无反顾地去做”。这样一种表态，有不少声音认为房地产税可能会比较快落地。但实际情况，可能并非如此。

记者在“G20税收高级别研讨会”现场，目睹了整个过程。楼继伟的表述是有既定语境的，在G20多国外交平台上，多位财长均表示了要推动国内税制改革及其他结构性改革的决心，虽然进展慢、难度大，但仍将持续推进。

房地产税改革应该说一直在既定改革清单上，是必定会做的工作，至于落地时间，实际有些遥远。我国房地产税的出台，已经有了明确的路径，将由全国人大立法通过，财政部配合相关工作。

要由全国人大立法通过，必然经历好几轮人大常委会讨论，出台绝不会太突然，一定会经历广泛的讨论和征求意见；房地产税牵涉利益甚广，必然会经历各种博弈。

此外，当前我国去库存背景下，出台房地产税会与去库存目的相背离。房地产税如何开征，怎么开征，也将随着我国房地产形势而变。

有特定语境

“G20税收高级别研讨会”议程设置上，紧紧围绕“税收政策促进经济增长”这一核心命题。G20财长行长聚会，旨在研判世界经济形势，协调各国政策，充分利用财政、货币政策，以及结构性改革等所有工具来促进世界经济的增长。

在研讨会的第一个研讨环节，围绕“税收政策如何实现创新驱动和包容性增长”，包括中国财政部长楼继伟在内，多位财长介绍了所在国相关情况，并发表看法。

楼继伟介绍了中国税收政策如何鼓励创新、如何促进中国经济实现包容性增长。创新方面，中国具体政策包括，“营业税改征增值税”的改革（能促进专业分工）、针对创新型中小企业的税收优惠政策、允许企业加计扣除研发支出等；包容性增长方面，则提到要推动个税、房地产税等改革，来实现税收的再分配作用。

为了实现经济的包容性增长，多国税收政策多有类似，包括通过有梯度的税收政策实现收入再分配，如照顾低收入群体、为弱势群体提供福利等。

新加坡副总理兼财长尚达曼在会上介绍了新加坡的经验，要实现包容性增长，可以通过有梯度的税制结构来实现，较低的收入税、较高的财产税，比如提高房地产、土地等方面税收，对富人多征税。

尚达曼还表示，征税虽然会造成扭曲，但有时候必要的扭曲未必是坏事。他进一步举例表示，可以针对房地产交易开征印花税，因为亚洲国家喜欢炒作不动产，印花税能打击市场的投机情绪。

意大利也在不动产税上有动作。意大利财长帕多安表示，经济不平衡是造成衰退的重要原因，因而需要发挥税收的再分配作用。但意大利的做法与新加坡截然相反，意大利拥有住宅的家庭中，大部分是中低收入阶层，通过降低不动产税，能促进这部分人的消费，对经济增长有正面效应。

G20财长行长成都会议还有一个背景就是，各国推进国内结构性改革的共识越来越强。2008年全球金融危机至今，已有八年，但世界经济增长仍然乏力。各国挽救国内经济的做法，多是应用财政政策及货币政策，但短期政策效益减弱，推动结构性改革，来实现经济持续、强劲增长变得更为迫切。多位财长都表态要推进国内相关改革。楼继伟表示，将要义无反顾地推动房地产税、个税改革。意大利财长帕多安当时也表示，虽然国内结构性改革进展比较缓慢，阻力较大，但仍将持续推进。意大利财政空间有限，需要通过缩减政府开支，同时增加税收收入等，来实现财政的平衡。

立法程序没那么快

北京大学财经法研究中心主任刘剑文接受媒体采访时表示，考虑到房地产税法草案在税率、征收范围、是否给予地方一定自主权等方面，短期内难以达成共识，不排除房地产税法草案要到下一届全国人大任期内，才能够得以解决。

而本届人大最后一次常委会预计将于2018年2月召开。刘剑文表示，房地产税是一个涉及民生利益的重要税种，很可能要历经人大常委会四审才能通过。因此，房地产税从出台到实施，绝对不是一个短期内就能实现的问题。

7月初，全国人大财经委员会副主任委员郝如玉某论坛上也曾透露，目前大家关心的房地产税仍在起草过程之中，操作难度比较大。

近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在某论坛上表示，中国三四线城市目前还在艰难去库存，这一阶段可能会持续三四年，官方涉房政策不会轻易冒险。

钟伟进一步表示，可以暂时忘记不现实的房地产税，更多考虑交易环节税费、个税、遗产税等问题。

来源：港股那点事（ID:hkstocks）和21世纪经济报道