房地产企业当前现状及未来管理模式发展分析

一、房地产业当今的现状及未来发展趋势

在当今中国房地产行业蓬勃发展的过程中，房地产企业从单纯的

盈利越来越倾向于关注价值创造。而管理模式恰恰决定了价值创造的

空间大小，因此对企业而言合理选择管理模式显得尤为重要。管理模

式的探究与抉择正是当前许多迅速成长的房地产企业乃至整个行业所

面临的普遍问题。众所周知，来自外部的环境因素变化与来自行业自

身内部的激烈竞争都加剧着房地产企业的生存状态变化。从前的管理

模式已经难以完全适用，“粗放式”经营管理的日子已然一去不返。

要对未来发展模式做出准确的预测和展望，就需对当前的房地产

企业所处形势进行客观理智地认识和分析。

1．近二十年来，房地产业蓬勃发展，成为我国发展最快的行业之

一，市场化程度也逐渐提高。

2．房地产开发企业正一步步迈向规模化和集团化，尤其明显的是

行业集中度显著增大，一些房地产巨人开始形成和稳定。

3．房地产企业更加注重树立品牌，致力于具有特色的企业文化的

发展与传承，经营理念逐步从以短期经济利益为重转化为深远考虑企

业可持续发展。房地产市场竞争也因此向多元化、纵深化方向发展。

二、当前房地产业的管理模式：基于行业全局基础

上的系统认识

集团管控的概念起源于西方，在上世纪80年代传入中国，随着各

个行业的发展日渐成为各大企业渴望更好解决的架构问题。于房地产

行业而言，集团管控也在房地产企业发展到一定规模后得到了更大的

重视，尤其是发展到集团规模时，房地产企业既希望能激发下属企业较

强的积极性和能动性，又希望能有效掌控下属企业。因此，集团管控的

架构构建很大程度上决定了总部是否能对下属子公司或项目公司实施

有效的管理和控制。目前，房地产企业管理模式基本上可以分为以下

三种类型：操作型管理模式、战略型管理模式和财务型管理模式。

1．财务型管理模式是企业主要通过对财务手段来实现总部对下属

项目公司或区域公司的管理控制。这种管理模式的企业中，总部对下

属区域公司或项目公司的具体经营运作管理基本不予干涉，也不会过

多限定下属公司的战略发展方向，企业总部主要关注财务目标的实现，

并根据业务发展状况增持股份或适时退出。对于众多的房地产企业而

言，在非主业领域采用这种管控模式比较多，如万通集团，华润集团和

华润房地产经纪有限公司，绿地集团和绿地建材有限公司等都部分采

取这种管控方式。

2．战略型管理模式是企业总部的核心功能为资产管理和战略协调

功能。企业总部与下属区域公司或项目公司的关系主要通过战略协

调、控制和服务而建立，但是企业总部很少干预区域公司或项目公司的

具体日常经营活动。企业总部根据外部环境和现有资源，制定企业整

体发展战略，通过控制区域公司或项目公司的核心经营层，使区域公司

或项目公司的业务活动服从于企业总部整体战略活动。一般地，这种

情况比较适用于相关产业企业集团的发展。如首创集团和首创金丰易

居等就是典型的战略型管理模式关系。

3．操作型管理模式为大部分房地产开发公司所采用。操作型管理

模式相较于上两种方式而言对下属企业及部门在管理更加具体，房地

产公司对下属项目公司的管控就是如此。大型房地产集团公司，企业

的的区域中心和下属项目公司之间就属于这种情况———即通过母公司

的业务管理部门对控股子公司的日常经营运作进行直接管理，特别强

调公司经营行为的统一、公司整体协调成长和对行业成功因素的集中

控制与管理。

从大部分房地产企业和其子公司或下属项目公司的管控关系来

看，中国房地产企业“重经营、轻管理”的现象还十分严重，这与当前国

内其他行业相比管理水平上也处于相对较低地位，而这与其本身大资

本运作的地位显得极不相称。管理水平的提升将直接提高房地产企业

的市场竞争能力，实行明晰的战略管理，建立完善的管理体系，形成专

业化的运作能力，提高品牌的知名度，才能使房地产企业在激烈的市场

竞争中更好地把握消费者需求，建造高品质产品，从而立于不败之地。

管理是未来与资本对接的基础。作为资金密集型的房地产行业，要快

速发展需要大量的资本，靠自身积累是远远不够的。

当部分房地产行业中的领头羊开始致力于改革深化精细化管理PG电子官网，

进一步保障企业内部规范运作，并放眼四周开始寻求启发努力借鉴其

他行业管理经验，来完善内部管理体系时，更多的中国房地产企业紧抱

旧皇历，仍停留在单枪匹马吃老本的状态。整合已然成为主流，行业也

随之逐步迈入成熟，此时海外资本迅速打量涌入的时候，管理水平的高

低将成为决胜的关键。

三、未来房地产企业的模式：后勤支撑，团队协作，

目标定位和稳守反击的混合体

1．房地产行业项目的耗时长，耗材多以及不动性使得该行业对风

险的敏感度有着与众不同的特点。外部国家政策以及市场竞争，内部

企业自身变化等潜在风险，无时不刻不影响房地产企业生存状态。企

业的风险抵御能力与后勤准备的支撑是划等号的。古语有言，“三军未

动，粮草先行”说的就是这个道理。充足的后勤储备，在未雨绸缪的同

时增强了潜在的竞争力。当前国内不乏一些以大肆圈地和高薪招人为

扩张手段的企业，而这种企业往往在各种风险变量面前就成了纸老虎。

反之，松鼠型管理模式应该为行业所推广。所谓松鼠型管理模式，即以

后勤储备为支撑，不打无准备之战。这种综合资源储备PG电子注册首页，包括资金、土

地、人才以及风险措施。近年来，国内许多房地产企业之所以企业价值

链中断甚至瘫痪，自北向南留下一大批烂尾项目，极大原因就是因为企

业采取的是盲目扩张不计风险的投机管理。而在突然的国家金融政策

变化，银根紧缩或信贷严控的情况下，企业即陷入“粮荒”甚至破产倒闭

状态。

2．十年树木，百年树人。人之所以难“树”，是因为文化的传承和发

展不在一朝一夕，同样，企业价值与品牌亦是百年的，而企业的建筑艺

术是亦是百年的———在产品线与服务（文化）线的竞争中，企业登得高，

跑得远，并不是个人英雄主义的神话成果，而是在同一的企业文化以及

信仰的捆扎下团队协作水滴石穿的积累。大雁型管理模式给企业的思

考是：如何在领头雁的带领下，在同一纪律性价值文化中，创造出更优

秀的、长久的业绩？天津顺驰集团在打造统一军事化价值团队，金地集

团在实践宪法性“金地之道”、万科集团将王石尊为“精神领袖”，其目

的都是在提升团队协作力。

3．国际化的大潮席卷世界，特别在我国加入WTO后伴随着近几年

各产业逐渐步入世界正轨，国际地产大亨也看中了中国这块大蛋糕，争

先恐后欲在市场占领中分得一杯羹，这对我国自有的房地产企业而言，

机遇与挑战汹涌并袭。此时，房地产企业若缺乏高效运行和决策机制，

势必会在市场竞争中被淘汰。猎豹型管理模式警醒企业：每个企业随

时会成为别人的目标猎物，被别人追赶乃至封杀；同样，每个企业也都

存在争当速度之王的机会，淘汰及吞食低效的竞争对手。基于这种原

因，猎豹型管理模式至少为企业界定三个管理要素：锁准目标、高速追

赶、高效获取。当前企业管理中的具体实操手法，如市场目标定位、品

牌速成、利润最大化等都可以找到这种管理模式的影子。

4． 企业在成立之前，要确立预警防御体系，讲究全能防御与全天候

防御反击；企业在发展壮大过程中，要讲究精兵简政，省时省力；企业在

强强对抗过程中中，要讲究稳守反击，把自己归于简单实效。企业这一

系列运行管理程序，皆离不开简约实效的企业肌体。

从以上分析不难得出结论，房地产企业需对上述四个方面进行有

效的整合，才能跨过瓶颈，更加顺利健康发展。。

参考文献：

［1］《集团管控》王吉鹏，中信出版社，2008 －6

［2］《房地产企业集团化管理模式与机制研究》唐世定 戚文举PG电子注册首页，经

济科学出版社，2010 －1

经营管理

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