温州房地产市场价格影响因素的分析开题报告毕业论文开题报告题 目: 温州房地产市场价格影响因素的分析 一、选题的背景、意义 随着我国经济的快速发展,房地产业以住宅房地产业为核心在国民经济中占的比重越来越大,逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计,我国GDP每年平均增长8%左右,房地产业对GDP的直接与间接贡献率之和占到了1.9%一2.5%。正是由于与国民经济的发展关系如此密切相关,因而被称为国民经济的晴雨表。 近几年温州市地产业的持续发展与温州市国民经济高速发展同步推进。近10年来,温州经济全面发展,温州房地产的现状是投资过快房价攀升。据统计,09年1月~4月温州房地产完成投资额37.68亿元,房地产项目施工面积达1331万平方米,项目竣工面积48.03万平方米,分别比去年同期增长了17.2%、25.4%、27.9%,出现了少见的大幅度增长现象。温州房地产业已在全国同等城市的排名中名列前茅。房价在08和09年温州各个地区几乎翻倍上涨,房价上涨己经成为了社会关注的热点,房价若不及时控制好,可能影响城镇家庭住房条件的改善,影响金融安全,也会影响宏观经济健康运行,危及社会稳定。 因此,非常有必要专门研究温州地区影响房地产业发展态势和价格的影响因素,不仅可以为温州政府提供进行宏观调控的依据,还能为消费者提供信息支持,为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。
二、相关研究的最新成果及动态(一)国外相关研究综述 影响房地产价格的因素众多且很复杂,各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家,房地产业发展的历史较长,并且较为完善。 1、供给和需求决定均衡价格 Nellis和Longbottom1981通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数,将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理,得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式,从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示,收入是影响住宅价格的最重要的因素,其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。 2、房地产泡沫与房价 Hing Lin Chan,Shu Kam Lee,Kai Yin Woo2001于2001年完成了对香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行了研究:1991年房地产价格上升了40%,1995年价格跌了16.2%,而之后的1996~1997年价格又回升了18.9%和20%,到1998~2001年再跌50%。
如此剧烈的波动,研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示,香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素,并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。 3、住宅特征因素与房地产价格 在房地产价格的研究中,更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响,这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。Liand和Brown(1980)以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象,观察其特征性对房屋价格的影响,这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公共设施、至市中心可及性、小邻里特性等,其实证结果显示以小邻里特性较为显著。 传统模型认为,随着离城市中心距离的增加,住宅的价格将不断下降。而实际上,城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi1981采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究,发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降,但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。 4、房地产周期理论 Grebler和Burns1982分析了美国1950-1978年的房地产,发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期,并且发现GDP经济周期领先房地产周期11个月达到峰值。
Brown1984考察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况,在消除了季节影响和趋势影响之后,发现房地产周期依然存在,并且与国民经济周期具有很强的相关关系。 5、宏观经济因素对房地产价格的影响 国外研究表明,房地产作为国民经济的一个组成部分,其运行态势受到国民经济的影响,房地产价格也如此。Lee Grebler1981研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形,其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。 Reichert1990研究了全国及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施,除需考虑全国性因素如贷款利率外,也要顾及区域性因素如人口、平均就业率、居民所得等因素。 (二)国内相关研究综述 房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支,国内学者在对房地产经济进行研究中,均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。地价和房价的相互影响 对于房价与地价谁先谁后的问题,在理论界一直争论不休。高波(2003)采用1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本,通过Granger因果关系检验和回归分析,得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论,并认为房价对地价的影响更多的是长期效应,地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。
邵念强2006认为,地价对房价的影响是显著的,一般情况下,地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右,越靠近市中心,房价中地价成本所占比例越大,现在不少位于市中心的高端项目,每平方米价格高达20000元,而其中土地成本则在11000一12000元之间,也就是说土地成本在住宅售价中占到了60%左右。况伟大2005通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。收入对房价的影响 王冰和黄磊2005认为,居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出:居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去购买自己的住房,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高:收入的投资支出的影响,使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化己呈现出全球化的趋势。 目前,在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时,国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念,即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入的比值来反映居民对房价的承受能力,可以大致反映城市房地产价格高低,国际上通行的标准房价收入比是3~6倍沈伟锋,谭大璐,2006。
房地产宏观调控措施对房价的影响财政政策对房价的影响房地产的财政政策主要是土地政策和税收政策,土地是房地产发展的基础,土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少了土地供应总量,改变了供给结构,与此同时,供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨曹振慨,何小敏,2006。但从供地政策对房地产价格的作用机制及其现实影响来看,其目的主要是在宏观层面保证房地产价格的平稳上涨PG电子注册首页,促进房地产市场长期稳定发展,因而其对房地产市场产生作用具有一定的渐进性,不可能立竿见影地影响到房价,在一定程度上存在着时差性胡晓添,濮励杰,潘捷PG电子官网,2006。 有关物业税的开征问题,学术界讨论颇多。唐杰2006、杨勇和温修春2005等认为,物业税能够降低房价,抑制投资需求,挤兑泡沫经济。与以上观点不同,岳树民2005认为,房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用,但能否成为现实,还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。程瑶2004、林素钢2003等得出结论:开征物业税对房价影响不大。货币政策对房价的影响 聂学峰等 2005运用相关分析、Granger因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明,货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著,货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。
房地产信贷对房价的影响。吴龙龙、黄丽明2006认为,银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分,是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。要有效地调控住房价格PG电子官网,就必须调整住房建设项目贷款政策,用差别化的信贷政策引导住房需求,严格控制信贷投量,并强化信贷审查力度。 加息对房价的影响。段岩燕、曹振良2005,章辉赞、张红2005等认为,房地产价格是由房地产供给和需求平衡决定的,加息不会直接影响房地产的价格,而是通过影响房地产的供给和需求来影响房地产价格的。 关于人民币升值对于房地产价格的影响,金学惠2006、宋勃2006、夏志琼2006、陈明2006、吕彬彬2006、韩立达2005、王仁涛和张维然2005等都做了一些类似的研究。区位对房地产价格的影响 一般来说,房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同,从而有不同的社会文化区位,其在市场上的价格也有明显的差别,并且由于决定区位的条件在发展变化着,房价亦会随区位的变化而改变。可以说,是区位条件决定了房地产价格蒋立红,李庆花,2006。王霞、朱道林、张鸣明2004以北京市轻轨13号线为例,褚劲风、周琪2004以上海地铁一号线为例都做了类似的研究。
其他因素的影响 冯闻、胡昊2006应用典型工程分析了主要建材价格变动对房价的影响;麦勇2003分析了非对称信息条件对商品房价格的影响;周江2005探讨了住房供给结构对房价的影响;李琳和李园2005得出结论:人口的增长和人群的年轻化都会促使房价上涨;张澜和周千秋2006研究了消费者的心理预期对房价的影响。 三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、研究难点,预期达到的目标 (一)研究内容本文主要从温州房地产市场发展的现状入手,来探讨房价近几年变动的问题,重点是分析和论述温州房价影响因素的问题。在借鉴前人理论研究成果的基础上,主要结合温州市房地产市场的实际情况,采用定性与定量相结合的方法对温州市房地产价格影响因素进行研究。为温州政府提供进行宏观调控的依据,还能为消费者提供信息支持,为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。 (二)研究方法 本研究在借鉴前人理论研究成果的基础上,主要结合温州市房地产市场的实际情况,然后结合理论用计量分析的方式,得出最后的实证结果。主要的研究方法包括:第一,调查分析,利用温州市统计局历史数据和房产中介历史销售价格,收集整理温州房地产市场价格的影响因素的相关资料。
第二,资料研究,对手头现有相关资料、数据进行分析研究。第三,实证研究,运用计量经济学的基本理论和方法,通过对温州房地产市场历史数据的实证分析,建立能够准确表示二者关系的计量模型,然后分析温州房地产价格影响因素。 (三)研究难点 第一,温州房地产市场的相关数据较为分散,且数据多数较为陈旧,此研究尽量采用了能获得的较新数据进行分析,能更好地反映温州房地产市场的当前情况。 第二,目前,从已有的文献看,还没有专门、系统地研究温州房地产价格影响因素、房地产价格综合评价的著作,有关的探讨也多限于定性的分析,从定量的角度进行分析的文章很少。因此,研究立足温州房地产市场的实际情况进行分析,且采用定性与定量分析相结合的方法,具有较强的现实意义。 3(四)预期目标 本文在广泛参考相关文献的基础上,总结现有房地产价格影响因素理论,结合温州市房地产业发展的实际情况,采用定性、定量分析相结合的方法,先对影响温州市房地产价格的相关因素进行理论分析,且采用定性与定量分析相结合的方法,具有较强的现实意义。更好地为温州政府提供进行宏观调控的依据,还能为消费者提供信息支持,为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。
四、论文详细工作进度和安排 2010年10月 确定选题,检索文献; 2010年11月 下达任务书; 2010年12月 完成文献综述、开题报告和外文翻译等; 2011年3月上交论文初稿; 2011年4月论文修改和完善; 2011年5月中旬 论文定稿、评审; 2011年5月下旬 论文答辩。五、主要参考文献[1]Hing Lin Chan, Shu Kam LeeKai Yin Woo.Detecting rational bubbles in the residential housing markets of Hong Kong[J].Economic Modeling,2001,118:61-73[2]J.Nellis,J.Longbottom.An empirical analysis of the determination of house prices in the United Kingdom[J].Urban Studies,1981,181:9-21[3]Lee Grebler.The inflation of Housing Price、Its Extent、Cause and Consequences[J].Economic Literature,1981,191:165-167[4]Min Hwang,Quigley John M.Economic fundamentals In local housing markets:evidence from U.S.metropolitan regions[J].Journal of Regional Science,2006,468:425-453[5]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系??对我国的实证分析[J].管理评论,20043:8-12[6] 高波,毛丰付.房价与地价关系的实证检验:1999--2002[J].产业经济研究,20033:19-24[7]王金明,高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学,20044:73-78[8]曹?.关注商品住房供应结构对房价的影响[J].中国建设信息,20049:30-3l[9]程瑶.开征物业税对房价的影响分析[J].价格月刊,20048:31[10]崔光灿.货币、汇率影响房价的传导关系[J].上海房地,20067:12[11]高波,毛丰付.房价与地价关系的实证检验1999.2002[J].产业经济研究,2003,3:19-24[12]林素钢.上海房价现状分析及走势预测.[J].上海房地,2003,4:17-19[13]张宏斌.房价中的地价因素及其作用分析[J].中国土地.200I,9.33-35[14]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳沦丛,2004,6.59-63[15]张大亮,周丽梅.顾客需求的变化对房地产价格的影响[J].价格圳沦与实践,2004,4.58-59[16]陈多长,宗家峰.房地产税收与住宅资产价格:理论分析与政策评价[J].财贸研究,2004,1.31-33[17]韩毅.浅议物业管理对房地产价格的影响[J].城市开发,2004,15.82-83[18]王彬.房地产价格影响因素分析[D].硕士学位论文,北京交通大学,2007:75-77[19]王冰,黄磊.浅谈居民收入水平与住房价格的关系[J].中国科技信息,2005,12B:50[20]王仁涛,张维然.人民币升值对我国房地产市场的影响[J].经济论坛,20058:43-44[21]周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析??个市场区隔理论的解释[J].当代