个人集资建房为何成了不结果实的花朵？

——个人集资建房实施纲要

任凭民众的愤怒和指责，房价持续不断的高涨，依然无法改变房价不断上涨的事实。政府部门的调控不可能根本改变房地产行业发展的现状和未来。除非我们的经济发展不把房地产业作为一个经济发展支柱产业。房地产名副其实的是经济发展的支柱产业。房地产在很多地方起到了经济发展领头羊的作用。有关数据显示房地产每年以30%——50%的速度高速增长；房地产行业每年向地方政府贡献的税收数额可观。而房地产产业带动的相关产业和就业效益是不可估量的。这就不难理解为什么房地产市场如此的火爆，而地方政府和部门始终不打算用强有力的手段来治理它。

土地是紧缺资源，而房地产以大量的土地使用为前提来发展。国有土地情况下，开发商从廉价的土地中获取了暴利。提高土地价格不符合国有土地性质。因此房价能否降下来，取决于地方政府能否转变“以房地产为地方财政和经济发展主要增长点”的态度。近年来，个人集资建房在各地暂露头角，但是最终难以获取成功。为什么呢？

个人集资建房简单的说，就是城市居民自发的联合起来进行住房建设。个人集资建房是居民个人为了居住而建，因而不存在商品房销售环节。这样就使房子的商品性不存在，减少了商品流动环节的税收和开发商的利润PG电子在线注册，房价总体大幅度降低。从经济竞争和利益角度讲，个人集资建房的大面积发展会损坏房地产行业的发展。

有关的统计数据显示：房地产开发活动中，开发商利润最高可达60%。不仅如此，整个房地产开发过程中，土地的炒作和倒卖，房屋销售的炒作等使商品房的土地成本增值，房价不断上涨。开发商获利的同时，地方政府取得了很多土地增值税和企业所得税、营业税、交易税等。而个人集资建房的兴起首先使政府损失大量的税收，还不说土地的增值税和房地产交易对相关产业的带动损失。因此，从地方政府的主导思想来说，地方政府不会支持“个人集资建房”。

“个人集资建房”的另外一层意思还意味着“集资建房者”对房地产产业的破坏和冲击外，同时将获得低价的土地使用权资源，这对于多数商品房购买者来说也是一种资源占有和使用的不公平。因而不解决个人集资建房中的地方政府依靠房地产行业获利和税收问题，地方政府不会痛快的支持“个人集资建房”。

“个人集资建房”是否应当存在呢？在市场主体多元化的今天，政府不应当单纯的以获取更多的房地产税收获利益为代价，而牺牲民众的合理住房需求。地方政府也不能轻而易举的允许“个人集资建房”大规模盛行，危及房地产行业的发展。理想的做法是，“个人集资建房”的风险和商品房一样存在，国家立法明确个人集资建房的具体操作程序和实施办法。

“个人集资建房”的风险主要是大城市居民分散，相对较长时间内凑够足够的集资户和履行房屋建筑报批程序、建设周期长等因素可能导致“个人集资建房”不成功。

“个人集资建房”最大的特点应当是没有开发商暴利存在，而地方政府的土地增值税和房产交易税等税收利益不消失，这时地方政府才会积极的立法鼓励和支持“个人集资建房”。

“个人集资建房”的理想法律政策和操作程序应当是这样的：

一、首先PG电子注册首页，城市居民（不是户籍概念的居民）发起集资建房活动，依法在民政部门登记为“某某个人集资建房合作社”。同时对“集资建房合作社”人数做出限定，如集资户不低于200户。

二、按照社团法人登记管理要求，对个人集资建房合作社发起人数量做出要求。“个人住房合作社”建立章程，核心是构筑财务管理制度，监事会制度和社长负责制、产生、罢免程序等。

三、“个人住房合作社”达到法律规定的集资户，并交纳了首期集资款后（首期款的数额以能够满足购置土地和合作社管理运作经费为限）。住房合作社社长为“个人集资建房合作社”的法人代表进行土地购置和房屋建筑设计、以及其他房地产建设的报批手续。

四、住房合作社取得了土地使用权和开工建设手续以后，就可以和建筑公司联系施工事宜。集资建房者按照事先约定好缴纳集资款的办法和比例分期缴纳集资款。住房合作社按照章程和财务制度使用集资款，并接受集资户和监事会的财务监督。需要明确的是住房合作社的发起人对集资建房的成败承担全部法律责任，允许住房合作社社长和日常管理人员有适当的报酬。

五、个人住房合作社在土地使用权取得和房屋建筑成功后房屋首次产权登记上，以民政部门登记的“个人住房合作社”名称为权属所有人，房屋竣工后过户到集资户个人名下。这样房管和土地部门的流转税收不会因为集资建房而大幅度减少，便于实现土地价值和房地产开发的适当税收回报。地方政府在此没有理由不支持“个人集资建房”。为了鼓励地方政府支持“个人集资建房”，甚至允许地方政府征收一定的“个人集资建房”土地或房产税收补贴。

六、允许个人集资建房过程中，允许房屋设计套数适当多出集资户一些，将来允许销售或者公开招募集资户。因为房屋建筑设计不可能说是200户集资人，就设计出来是200套房子。将来还有社区共有房子和其他临时调剂问题。但是可以限制集资建房中多余住房的销售价格，或者按市场销售价征收多余房子的销售税收。

七、个人集资建房的集资款应当由以下几部分组成：一、土地使用权价格和税收；二、房屋建筑装修成本和税收；三、办理产权登记的税费；四、成立住房合作社的必要管理和运作经费；五、房屋的设计费以及聘请中介服务的费用；六、其他的不可预测费和有关税收支出。

“个人集资建房”在上述操作规则的指导下PG电子登录，政府和有关部门立法加以规范和监督、指导是能够实现的。这样也容易取得地方政府和有关部门的政策和法律支持，同时不至于和房地产产业发生冲突。在此，个人集资建房的风险主要在于：时间成本和集资户的数量限制，以及发起人操作不善，或者非法使用集资款时给集资人造成的损失。当然，在个人集资建房有法可依的情况下，也可以出台金融业的信贷支持政策帮助集资户在集资过程中的资金困难。可以断定，只要个人集资建房不会大幅度的影响到地方政府税收利益前提下，国家和地方出台法律和政策支持个人集资建房将是可行的。